Na de Coronacrisis zal iedereen weer de draad oppakken maar na ruim anderhalf jaar zullen er zaken zijn die blijvend veranderd zijn. Wat is het te verwachten effect daarvan op commercieel vastgoed?
‘Wie het weet mag het zeggen’ is net zo waar als: ‘de toekomst zal het ons leren’. Toch is er door bewegingen te signaleren én trachten te doorgronden, in combinatie met logisch nadenken, al wel een inschatting te maken van hoe zich onze markt in het commercieel vastgoed zal gaan ontwikkelen.
Retail
In deze beschouwing wil ik samen met u nadenken over de sector die naar alle waarschijnlijkheid het langst en daarmee het meest te lijden heeft onder de gevolgen van de lockdown. Het zal je maar gebeuren dat je als consument min of meer wordt opgesloten in je eigen huis en het niet eens mogelijk is om voor de meest uiteenlopende boodschappen naar een winkel te gaan. Nu, het is ons allen overkomen en dat zelfs maanden lang.
Mensen zijn van nature kooplustig. We noemen ze niet voor niets ‘Consumenten’! Mensen willen consumeren en tegenwoordig bij voorkeur voor het maximale bedrag dat we in onze portemonnee hebben. Tijdens de lockdown wordt dat dan ook een fors probleem want de winkels zijn dicht en het geld brandt in onze zakken. Wat is internet dan toch een geweldige uitvinding. Wij als bedrijfsmakelaar hebben diverse Fulfilmentbedrijven gefaciliteerd in hun uitbreiding omdat ze de pakketjes niet weg gestouwd konden krijgen. De gevestigde (verplicht gesloten) detaillisten konden niet anders dan lijdzaam toezien hoe de consument zich volpropte met al dan niet noodzakelijke goederen. Potentiële omzet die nu in ieder geval aan hun neus voorbij ging! Erger nog, de consumenten die nog weinig of nooit via webshops kochten gingen nu ook overstag en wende al snel aan het gemak van thuiswinkelen. (alle internetfraudeurs, die eveneens welig tierden, werden voor lief genomen). Wat zal dat toch gaan betekenen als de winkels weer open mogen?
Is er toekomst voor de detailhandel?
Het antwoord op die vraag ligt eigenlijk voor een deel in het verleden. Mensen zijn, naast Consumenten, ook sociale wezens (kuddedieren) die heel graag met elkaar verblijven en dingen doen. Onder andere kopen van spullen waarmee ze zich in de groep kunnen onderscheiden. Nu was dat onderscheidend winkelen de laatste decennia steeds vaker een probleem. Het Centrum van Den Bosch stond eens bekend om haar gezellige winkelareaal dat voornamelijk bestond uit zelfstandige winkels met elk haar eigen en unieke assortiment. Diversiteit (keuze) en persoonlijke bediening (service en aandacht) waren het sleutelwoord. Dit werd al jaren bedreigd doordat de plaatselijke winkelier zijn winkel voor meer geld kon verhuren aan een winkelketen dan dat hij met zelf winkelen kon verdienen. De eenheidsworst deed zijn intrede en vermoorde daarmee de uniciteit van de stad.
Bijkomend effect was dat de huren stegen naar een onwerkelijk niveau. De Hoge Steenweg was qua huurprijsniveau de tweede duurste straat van Nederland na de Kalverstraat in Amsterdam. Ketens konden de huur op deze dure locaties vaak ook niet terug verdienen echter dat maakte de groep elders wel weer goed. Als klap op de vuurpijl werden ook nog eens veel winkelmeters aan het promenadegebied toegevoegd waardoor er een enorme hoeveelheid ‘eenheidsworst’ kon ontstaan. In vele gevallen werden panden met een nieuw en hoog huurcontract snel verkocht aan een particuliere belegger (met hoge financiering?!) waardoor een weg terug (natuurlijke marktwerking) steeds moeilijker werd. Het werd daarmee onvermijdelijk dat er iets moest gaan gebeuren. De Coronacrisis heeft dit proces wat mij betreft alleen maar versneld.
Back to the future
Ik zou me zo maar voor kunnen stellen dat de wal het schip gaat keren. Veel winkelketens zullen in gaan zetten op ‘bricks and clicks’ waarbij er naar een optimale mix van kosten en opbrengsten gestreefd zal worden. Dit zal in ieder geval op expiratiemomenten van huurcontracten gaan leiden naar heronderhandelingen van huurprijsniveaus of zelfs relocatie (en verkleinen van de Bricks). Een mogelijke terughoudendheid van winkelketens om (te) hoge huren te betalen biedt vervolgens weer kansen voor zelfstandige ondernemers om te doen waar ze echt goed in zijn, weer een eigen zaak in het centrum beginnen. Vernieuwend initiatief van plaatselijke ondernemers om datgene te bieden wat in het verleden de Bossche markt zo uniek maakte: een uniek assortiment in een persoonlijke ambiance die aandacht en ontspanning biedt. Het kan ècht en de eerste speciale initiatieven zijn al te ontdekken. Deze beweging zal, in combinatie met een goed functionerende horeca, leiden tot een aantrekkingskracht als vanouds. Absolute voorwaarde is dat onder andere pandeigenaren bereid zullen zijn om te investeren in deze kiem door samen met huurders op te trekken in onder meer haalbare huurcondities. Het zal op termijn zonder twijfel beloond worden met een win-win resultaat.
Voor reacties: toin.saris@sarisenpartners.nl
