Maandelijkse archieven: juni 2021

Nadat Toin Saris de afgelopen weken verder ingezoomd heeft op de toekomstontwikkelingen van de kantoren, bedrijfsruimte, horeca en retailmarkt en Rianka Bikker de toekomst van zorgvastgoed onder de loep heeft genomen, is er nog een belangrijke markt nog onbenoemd bleven, namelijk  de beleggingsmarkt.

Commercieel onroerend goed

Gedurende 2020 beheerste de Corona-pandemie ook het sentiment op de beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed. Gevreesd werd voor een fikse leegstand van verhuurd commercieel onroerend goed of een daling van huurprijsniveau’s waardoor het vertrouwen in de Nederlandse beleggingsmarkt een behoorlijke terugval zou kennen, maar hiervan is in de reguliere beleggingsmarkt niets gebleken. In het begin van de pandemie kende de beleggingsmarkt weliswaar een terugval doordat er veel transacties werden uitgesteld of geannuleerd. Deze daling is echter in het laatste kwartaal van 2020 genoeg geheel rechtgetrokken waardoor het totaal aan Nederlands beleggingsvolume uit kwam op circa € 9.5 miljard commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsruimte en retail) t.o.v. circa € 10.7 miljard een jaar eerder. Een van de grootste redenen voor dit krachtige herstel zat hem in het feit dat het geld erg goedkoop was en de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021 op commercieel onroerend goed van 6% naar 8% ging, waardoor menig belegger nog voor het einde van 2020 zijn kans schoon zag.

Woningmarkt

Met name ook de beleggingsmarkt voor woningen heeft in 2020 een goed jaar gekend. Enerzijds heeft de lage rentestand in combinatie met een goede Nederlandse verhuurmarkt, die ook tijdens de coronacrisis stabiel is gebleken, het investeringsvolume verder omhoog gestuwd. Anderzijds heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% op verhuurde woningen voor een plus van circa 8.5% ten opzichte van 2019 gezorgd.

Toekomst

Wij krijgen vrijwel dagelijks telefoontjes van beleggers door het hele land die op zoek zijn geschikte beleggingsobjecten om maar enigszins rendement te kunnen maken. Spaargeld vanaf € 100.000,00 bij een  bank wordt tegenwoordig ‘bestraft’ met een negatieve rente van 0,5%. (Particuliere) Beleggers zijn daardoor op zoek naar alternatieve mogelijkheden om hun geld elders onder te brengen. Wij verwachten dat door de negatieve rente op spaargeld en relatief goedkope financieringen de vraag naar zowel verhuurd commercieel onroerend goed als verhuurde woningen voorlopig nog op een hoog niveau blijft.  Gelukkig krijgen wij ook regelmatig het verzoek uit ons relatienetwerk om één of meerdere beleggingsobjecten te verkopen omdat die nu juist ‘gebruik’ willen maken van het gunstige sentiment in de markt. 

Bent u op zoek naar beleggingsobject(en) of wilt u nu graag verkopen, neem dan eens vrijblijvend contact met ons op zodat we u hierover op maat kunnen adviseren.

Voor reacties of advies:  mark.hover@sarisenpartners.nl of 073-6233311.

“Niets zo veranderlijk als de politiek” en daar is zorgvastgoed nog altijd mee verweven. Voor we naar de toekomst gaan kijken eerst even kort de huidige stand van zaken. Tot 2009 was er het College Bouw Zorginstellingen. Deze instelling had een toezichthoudende en regulerende taak. De kosten die verbonden waren aan vastgoed (rente, afschrijving en kapitaallasten) werden vergoed door de overheid. In de jaren daarna is de verantwoordelijkheid en het risico steeds meer bij zorgorganisaties komen te liggen. Het huidige model is dat een zorgorganisatie een dagvergoeding krijgt per cliënt met een vastgoedcomponent. De hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van de zorgindicatie van de cliënt. Er zijn diverse vergoedingsvormen waaronder een vorm waar de cliënt huur betaald voor woonruimte (scheiden van wonen en zorg).  

Tekort in aanbod zorgvastgoed

Door de vergoeding per cliënt is het voorheen heel efficiënt geweest woonlocaties met kleine kamers te bouwen. Twee cliënten op 50 vierkante meter leverde immers meer op dan één cliënt op 50 vierkante meter.  Nu de overheid steeds meer op scheiden van wonen en zorg stuurt ontstaat er een behoefte aan meer zelfstandige wooneenheden. Volgens de laatste cijfers van de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) stonden op 1 januari 2021 zo’n 23.000 mensen op een wachtlijst voor een plek in de langdurige zorg en de komende jaren zal er alleen maar meer vraag bijkomen. Deze cijfers hebben betrekking op woonlocaties maar er is ook een tekort aan dagbestedingslocaties. Deze tekorten worden veroorzaakt door diverse redenen maar kijkend naar de toekomst denk ik dat de oplossing met name zit op “passende huisvesting”.

Bij passende huisvesting zijn er drie belangrijke aspecten: geschikte locaties, geschikt gebouw en de financiering. Dat laatste hoeft in de huidige markt geen probleem te zijn. Bij banken is er een terugtrekkende beweging te zien maar beleggers en private equatie partijen staan in de rij. Geschikte locaties is de grootste uitdaging. Er is een groot woningtekort en de bevolking in Nederland groeit hard door onder het huidige migratiebeleid. 

Community living het nieuwe credo

Voor nieuwe locaties verwacht ik dat gemeentes bij uitgiften van grond en bij nieuwe ontwikkelingen eisen gaan stellen aan het inzetten van een deel van de ontwikkeling voor de zorg. Deze trend is al langer te zien bij gemeentes die verplicht stellen bij ontwikkeling een deel in te zetten voor sociale huurwoningen, midden huurwoningen of gebieden een eigen bewoningsplicht geven.    

Zorg thuis ontvangen is ook een mogelijkheid waar veel over gesproken wordt. Thuiszorg is echter in grote delen van Nederland niet efficiënt. In de toekomst steeds minder verzorgend personeel voorhanden en de maatschappij individualiseert steeds meer. Zorgorganisaties moeten het aantrekkelijk maken om cliënten te laten verhuizen naar een gebied of locatie waar wel efficiënt zorg geleverd kan worden. Dat kan door comfort, veiligheid, passende zorg en sociale componenten aan te bieden. 

Er zal een grotere scheiding ontstaan tussen cliënten met financiële middelen en cliënten die afhankelijk zijn van toeslagen en subsidies. De kans is groot dat scheiden van wonen en zorg nog verder wordt doorgevoerd. De overheid is hier op aan het voorsorteren. Hierdoor zal een deel van het bestaande zorgvastgoed getransformeerd kunnen/ moeten worden naar modernere woon-zorgconcepten. Concepten als service flats, gespikkeld wonen (mix van bewoners met een latente, aanwezige en niet aanwezige zorgvraag) en community living zullen alleen meer verder ontwikkeld worden. Hierbij kan zorg efficiënt geleverd worden en kan er afhankelijk van de financiële middelen comfort, services en sociale activiteiten worden aangeboden. 

De “community living” achtige woonvormen waarbij mensen met latente, aanwezige en niet aanwezige zorgvraag samen wonen en naar elkaar omkijken zie ik als trend voor de zorg over de gehele breedte. Niet alleen ouderenzorg maar ook voor de gehandicaptenzorg, geestelijke gezondheidszorg en jeugdzorg. Ik verwacht dat de overheid hier een stimulerende rol in zal spelen, met name om mensen zonder zorgvraag hier aan te laten participeren.

Voor reacties: r.bikker@sarisenpartners.nl  of riankabikker@dzvs.nl

Na de coronacrisis zal iedereen weer de draad oppakken maar na ruim anderhalf jaar zullen er zaken zijn die blijvend veranderd zijn. Wat is het te verwachten effect daarvan op bedrijfsruimtes?

Bedrijfsruimte

In deze beschouwing deel ik graag onze ervaringen op het gebied van bedrijfsruimtes tijdens de coronacrisis en onze verwachtingen voor deze sector in de toekomst.

Wonder boven wonder beleefde de markt voor bedrijfsruimte na de eerste hick-up van schrik, een onverwachte revival. Eerlijk gezegd was eind 2019 een dalende interesse van ondernemers in bedrijfshuisvesting te constateren.  Ik heb dat voor me zelf uitgelegd als gevolg van het feit dat ondernemers in die tijd massaal achter de waan van de dag aanrende. Bedenk daarbij wel dat het einde van de economische crisis die in 2008 begon, per januari 2014 was afgelopen. Eind 2019 was dat dus alweer een periode van 6 jaar economische groei. De geschiedenis leert ons dat elke 6-8 jaar er een economische correctie plaatsvindt. Déze (Covid)correctie was in het zevende jaar dus weer precies op tijd.

Tijd voor actie

Omdat de economische basis gezond was en ondernemers dus plotseling noodgedwongen meer tijd kregen gingen ze eindelijk weer proactief op de situatie reageren en schakelen. Eerlijk gezegd werd op dat moment de omvang van de gevolgen van corona door de meeste ondernemers onderschat. Ook door mij. We gingen er massaal van uit dat rond de zomer 2020 het ergste leed geleden zou zijn en dat we dan weer slagvaardig aan de gang zouden kunnen. Om daar voor klaar te zijn werd de eerste ‘intelligente Lock down’ gezien als een handige ‘time-out’ om orde op zaken te stellen. Er zijn in die tijd veel activiteiten op de bedrijfshuisvestingsmarkt geweest. 

Gedurende het vervolg ontwikkelde de vraag zich meer richting transport en distributie. Webwinkels ontwikkelde zich en de vraag naar onder meer fulfilment groeide gestaag. Economische gezien ontwikkelde de markt zich goed alhoewel de malaise in de retail en horeca wel haar weerslag op de algehele sfeer begonnen te hebben.  Inmiddels zijn de meeste zaken weer open en hersteld zich de normale dagelijkse gang van zaken weer.

Hoe verder?

Feit is dat in de bedrijfshuisvestingsmarkt de vraagzijde de aanbodzijde dik heeft ingehaald. Ondernemers hebben geschakeld maar met name overheden hebben zware achterstand opgelopen in het behandelen van bouwaanvragen, bestemmingsplanwijzigingen, gronduitgifte, om nog maar te zwijgen van de ontwikkeling van nieuwe (of andersoortige) bedrijfsterreinen.

Van globalisering naar centralisering in de regio!

De afgelopen coronaperiode hebben we de nadelen van de wereldwijde productie en distributie kunnen ervaren. De bedrijven voelen de kwetsbaarheid van leveranties uit andere delen van de wereld en vallen daardoor zelfs grotendeels stil. Ik persoonlijk denk dat deze crisis voor met name productiebedrijven een overweging van het omvormen van globalisering van productie naar concentratie in de eigen regio zal betekenen. Het ter plaatse produceren reduceert immers storingsgevoelige transportbewegingen, door overheden bepaalde grensrisico’s en versterkt hopelijk de zelfvoorzienigheid in de eigen regio.  

Voor reacties: toin.saris@sarisenpartners.nl

Na de Coronacrisis zal iedereen weer de draad oppakken maar na ruim anderhalf jaar zullen er zaken zijn die blijvend veranderd zijn. Wat is het te verwachten effect daarvan op Commercieel Vastgoed?

Kantoren

In deze beschouwing wil ik de mogelijke ontwikkelingen op het gebied van kantoren onder de loep nemen. Als er al één sector is waar echt een rigoureuze systeemwijziging wordt verwacht dan is dat wel bij Kantoorruimte.  Op zich is dat ook logisch want Kantoorgebruikers kunnen technisch immers tegenwoordig overal werken. De technische implementatie van Thuiswerkplekken, maar meer dan dat, de bijbehorende mindset, hebben tijdens de Coronacrisis een gedwongen maar zeer noodzakelijke ontwikkeling doorgemaakt. Hoe de consistentie daarvan in de toekomst zal zijn wordt mede bepaald door de organisaties die verantwoordelijk zijn voor kantoorgebruik. Echte (solitaire) kantoorruimte wordt namelijk voor een belangrijk deel gebruikt door NON-profit organisaties zoals overheden, semi-overheden en trendvolgers alsmede (commerciële) zakelijke dienstverlening. De afwegingen bij het nemen van beslissingen over toekomstig kantoorgebruik verschilt natuurlijk van sector tot sector.

Fieldlab

Als er in deze crisis al sprake was van een Fieldlab-achtig experiment dan mag dat zeker gelden voor het kantoorgebruik van het afgelopen anderhalf jaar. De traditionele vorm van naar ‘de zaak’ gaan was al decennia nagenoeg ongewijzigd. En dit ondanks de technische mogelijkheden die er natuurlijk al veel langer waren. Zowel bij werkgevers als bij medewerkers was er weinig animo om dit te veranderen. Dit viel echt onder het ‘huisje-boompje-beestje’ syndroom. Lekker doen wat we altijd al deden en bij voorkeur niet te veel veranderen. De oproep van Rutte om vooral niet naar kantoor te gaan als dat niet strikt noodzakelijk was, was natuurlijk het (alarm)signaal dat de kantoorgebruiker (en zijn management) nodig hadden om met hun traditie te breken. Dit gold in ieder geval voor ambtenaren. Rutte is immers hun ‘hoogste baas’ die ze in deze trouw volgden.

Vele private kantoormanagers hoorde het met verschrikking aan maar gingen, mede vanwege de maatschappelijke druk, ook overstag en lieten hun mensen in het begin zo goed en zo kwaad als het kon van huis uit werken. Een verminderde productiviteit/bereikbaarheid werd onder deze omstandigheden door iedereen geaccepteerd.  Onder druk wordt alles immers vloeibaar. Wonder boven wonder marcheerde het meeste werk wel door en begon iedereen al snel te wennen aan het idee dat thuiswerken dus wel degelijk een optie is.

Kantoorgebruik in de toekomst

Na anderhalf jaar ‘fieldlab’ begint zich af te tekenen wat we van thuiswerken vinden. 100% thuiswerken wordt het hem in ieder geval niet! Dat is wel duidelijk. Het gemis aan ‘corporate feeling’ is groot. Mensen vervreemden van hun bedrijf en collega’s en nieuwe medewerkers zijn lastig om in te werken. Typisch genoeg zijn veel vrouwen met kinderen al snel voorstander van een goede mix tussen thuiswerken en op kantoor zijn maar heb ik de indruk dat veel mannen blij zijn als ze weer naar kantoor mogen. Een genderitem zou ik zo zeggen. Het concentratiesysteem schijnt bij vrouwen toch anders te werken dan bij mannen. En productiviteit hangt natuurlijk één op één samen met concentratie/focus. 

Corporate feeling is een ander onderwerp. Om samenhang in de organisatie te krijgen zullen medewerkers elkaar toch regelmatig moeten ontmoeten en ook met elkaar moeten kunnen werken.

Gezonde mix

Naar mijn verwachting zal een gezonde mix de standaard worden waarbij de medewerkers in shifts naar kantoor komen en waarbij op gezette tijden alle medewerkers van een bedrijf of afdeling allemaal aanwezig worden geacht te zullen zijn. Dat heeft dan direct gevolgen voor de feitelijke kantoorruimte die een organisatie nodig heeft. Zo kan bijvoorbeeld drie dagen per week met 35% van de kantoorruimte uit de voeten maar twee dagen voor 75% of 100%. Dat betekent dat ‘time-sharing’ zich zal gaan ontwikkelen tot ‘space-sharing’.  Ik zou me zomaar kunnen voorstellen dat in het programma van eisen van een kantoorzoeker staat: maandag 45 werkplekken, dinsdag tot en met donderdag 15 werkplekken en vrijdag 50 werkplekken. Uiteraard dienen die werkplekken geoutilleerd te zijn met uitgebreide multimedia voor Zoom en Teamsmeeting, individueel en in groepsverband. Meerdere instellingen zullen op die manier door de week heen dezelfde werkplek gaan gebruiken.

Op maat voor een duurzame toekomst

Ik kan me zelfs voorstellen dat we eveneens op die manier de ‘nine to five’ kantoortijden gaan verlaten. Het heeft mij altijd al verbaasd hoe enorm inefficiënt kantoorgebruik eigenlijk is en we daar totaal geen problemen mee hebben. Een week telt immers 168 uur waar er doorgaans voor kantoorgebruik gemiddeld maar 36 uur daadwerkelijk van worden gebruikt. Dit is slechts ruim 20%. Niet echt duurzaam ruimtegebruik. Ik kan me voorstellen dat nu we over de eerste drempel van Time-/Spacesharing heen schijnen te stappen, we spoedig de volgende stap zullen gaan maken en bijvoorbeeld een combinatie van werken/wonen zullen gaan onderzoeken. Het zou natuurlijk fantastisch zijn als starters s’avonds en in de weekeinden gebruik zouden kunnen maken van de ruimte die anders leeg staat. Daarvoor is het natuurlijk wel nodig om in mogelijkheden te denken en de uitdagingen één voor één onder te loep te nemen en te tackelen. Ik geloof er in ieder geval heilig in dat er vanaf nu meer mogelijk is dan alleen van tijd tot tijd thuis werken.

Hoe de markt op het gebied van kantoorruimte zich zal gaan ontwikkelen is voor een heel groot deel afhankelijk van de creativiteit en doortastendheid van de vastgoedprofessionals (beleggers, ontwikkelaars en eind– herstel medegebruikers). Het rendement kan er bij het beste concept alleen maar beter op worden.

Voor reacties: toin.saris@sarisenpartners.nl