Maandelijkse archieven: mei 2023

Met name in Brabant schijnt ondermijnende criminaliteit hoogtij te vieren. Het stoort mij enorm dat er dan vanuit Den Haag een verband gelegd wordt met het ‘gemakkelijke’ karakter van de Brabanders waardoor er in onze provincie niet zo nauw gekeken zou worden.

Wat mij betreft is niets minder waar maar is de oorzaak eerder te zoeken in het feit dat het zwaartepunt van de Politie-aandacht voor een heel groot deel op de Randstad is geconcentreerd en dat we in Brabant het moeten doen met enkele (overigens heel goed bedoelende) wijkagenten die natuurlijk niet in staat zijn om dit probleem voldoende weerstand te bieden. Brabant wordt daarmee vanzelf de zwakste schakel!

Natuurlijk dient vervolgens de maatschappij haar rol te vervullen door alert te zijn en melding te maken van ongewone zaken echter de ondermijnende criminaliteit is inmiddels van een orde waar goede bedoelende burgers liever verre van blijven.

Toch is men steeds verder strekkende maatregelen aan het bedenken om bijvoorbeeld beleggers/investeerders te gaan dwingen om meer actieve controle op het gebruik van hun verhuurd bedrijfsgebouw te gaan toepassen.

Ik heb hier als bedrijfsmakelaar toch wel behoorlijke moeite mee. In regio Breda is men een proef begonnen met een soort huurcontract dat verhuurders in de gelegenheid moet stellen om  periodiek het verhuurde pand te betreden om controle op gebruik te kunnen uitvoeren. Sterker nog, een verhuurder zou zelfs foto’s moeten maken en uploaden in een of andere app om zodoende te kunnen bewijzen dat hij er alles aan heeft gedaan om te voorkomen dat zijn bezit niet als crimineel verlengstuk gebruikt wordt. Mocht er dan toch een ongerechtigheid geconstateerd worden pleit deze verhuurder zich vrij en hoeft zijn pand slechts voor korte tijd gesloten te worden.

Mijn probleem zit hem met name in het feit dat een verhuurder hier een rol krijgt opgedrongen die niet van een particuliere belegger verwacht mag worden en bovendien in strijd is met de privacy en vereiste huurgenot van zijn huurder.

Wat wel een hele goede hulptool zou kunnen zijn is als er een loket zou worden opgericht waar makelaars en verhuurders potentiële huurders kunnen laten checken. En dat die toets dan verder gaat dan de checks die we als makelaars nu al verplicht zijn om uit te voeren. Probleem van de overheid bij zo’n loket heb ik begrepen is: Privacy!

Geen enkele verhuurder zit te wachten op de sores van ondermijnende criminaliteit in zijn of haar beleggingspand. Laten we de handen in elkaar slaan bij het voorkomen van dit fenomeen maar laten we ook de verantwoordelijkheden daar leggen waar ze thuishoren.

Samen optrekken voor een betere maatschappij.

Voor informatie: Toin.saris@sarisenpartners.nl

U heeft een taxatie laten uitvoeren en het rapport ligt voor u. Het taxatierapport ziet er gelikt uit, maar hoe weet u of de waarde goed is? Mogelijk is er een verschil tussen de waarde in dit rapport en het rapport van een andere taxateur. Hoe is dit verschil te verklaren? In deze blog geef ik tips voor het controleren van een taxatierapport. 

Eerste stap 

Bij het controleren van een taxatierapport begint u met de basisgegevens. Vooral het verhuurbaar vloeroppervlakten is hierin van belang. Als hierin een vergissing is gemaakt kan dat grote gevolgen hebben voor de marktwaarde. Niet elke ondernemer heeft plattegronden op schaal of een pand dat makkelijk opgemeten kan worden. Om dergelijke fouten te voorkomen kan een NEN-2580 meetrapport opgemaakt worden. Of zorg dat er up-to-date revisietekeningen zijn op schaal. Een bekende uitspraak is “garbage in is garbage out” en dat is ook zondermeer van toepassing op taxaties. 

Basisgegevens

Als ondernemer is het belangrijk dat u ook de administratie van uw vastgoed op orde heeft. Hierbij moet u naast de eerder genoemde tekeningen denken aan de eigenaarslasten zoals ozb, opstalverzekering, huurovereenkomsten (getekend) en de huidige huurinkomsten. Zijn er onderzoeken geweest naar bodemvervuiling of asbest? Dit is allemaal belangrijke informatie voor de taxateur. Heeft u plannen om het object te gaan verbouwen of anders te gebruiken? Wanneer is het dak voor het laatst onderhouden en de CV-ketel vervangen? Als de taxateur minder aannames hoeft te doen wordt de kwaliteit van de taxatie beter. U kunt dan in het concept taxatierapport nakijken of de informatie juist is overgenomen. 

Verhuurd vastgoed

Is uw object verhuurd? Dan zal de discounted cashflow methode gehanteerd worden. Daarbij wordt er gekeken naar de vastgoed gerelateerde inkomsten en uitgaven voor een periode van 10 tot 15 jaar. Voldoet de functionaliteit of kwaliteit van het object nog over 15 jaar?  Een taxateur is geen waarzegger maar moet wel nadenken over de toekomst en dat laten zien in zijn taxatie. Wat in de berekening is ingevoerd moet goed verklaard worden in het rapport. Is de onderbouwing navolgbaar? 

Navolgbaarheid

De navolgbaarheid vinden wij bij Saris & Partners heel belangrijk aan een taxatierapport. Het rapport moet begrijpelijk zijn waardoor de marktwaarde een logisch gevolg is. De referenties bijvoorbeeld zullen niet altijd één op één vergelijkbaar zijn met uw object. Het moet echter wel duidelijk zijn waarin ze afwijken en waarom er dan een hoger of lager bedrag uitkomt. 

Taxatieverschillen verkleinen 

Taxaties zijn geen exacte wetenschap. Vanuit de taxatieliteratuur wordt het als acceptabel gezien wanneer taxateurs 10% naar boven of beneden van elkaar afwijken in de getaxeerde waarde. In de praktijk zijn er genoeg voorbeelden waarbij meerdere taxateurs naar één object hebben gekeken en in waarde (meer dan) 20% uit elkaar liggen. Een oplossing hiervoor is onder andere het sturen op specifieke factoren van het object. Dit begint al met de opdrachtverstrekking. De situatie, de doel van de taxatie en hetgeen getaxeerd moet worden moet correct en volledig worden vastgelegd in de opdrachtbrief.  

Taxateurs

Onze taxateurs staan altijd open voor vragen en voel u vrij om kritisch te zijn op concept taxatierapporten. U mag geen invloed uitoefenen op het getaxeerde bedrag zelf, een taxateur moet onafhankelijk de marktwaarde bepalen. Onze taxateurs leren zelf ook als opdrachtgevers een rapport goed doorlezen en hier vragen over stellen. Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Rianka Bikker.