Auteur archieven: Marina

Volgens de media verkeert ons land in een lichte recessie. Oh jee, en nu? Niks aan de hand natuurlijk. De lichte recessie waarin ons land thans zou verkeren is noodzakelijk om de bijwerkingen van de afgelopen 7 á 8 jaar weer even onder controle te krijgen. Van tijd tot tijd is het gewoon noodzakelijk om even onderhoud te plegen aan onze economische machine. Deze heeft sinds 2014 weer goed gedraaid en heeft zelfs tijdens de Coronaperiode overuren gemaakt.

Meestal is zo’n eerste ‘recessie’ slechts een lichte reset van zaken die gedurende de afgelopen jaren de pan uit gerezen zijn. En meestal heeft dat met consumentenaangelegenheden van doen. Neem de woningmarkt als voorbeeld. Het (vaak grenzeloos) overbieden op woningen is een raar en ongewenst verschijnsel dat eigenlijk voor niemand goed is. Ik snap best wel dat de verkopers en vooral de makelaars er blij mee waren. Maar als je vervolgens als verkoper ook weer iets wilt terugkopen betaal je net zo goed de hoofdprijs. De financiers zijn natuurlijk voor een belangrijk deel debet aan deze ontwikkelingen ook al zullen ze vaak een vingerwijzing maken naar de woning taxateur die zonder blikken of blozen dagprijs voor de woningen afgeeft. Laten we vooral ook de gevolgen van de rentepolitiek van de ECB en Nederlandsche Bank in dit kader niet vergeten.

Ook heeft Corona een ontwrichtende rol gespeeld in het consumentengedrag en al wat daar voor nodig was om dat te faciliteren. De distributiecentra waren niet aan te slepen en de behoefte daaraan werden voor een belangrijk deel gebaseerd op wat achteraf misschien wel het beste als een ‘hype’ te omschrijven was.

Als enige echte dreiging mag wat mij betreft de oorlog tussen Rusland en Oekraïne cq Europa gelden. De dreiging is reëel en dat geldt ook voor de economische gevolgen daarvan. Ook al mag gerust gesteld worden dat bij vele prijsstijgingen gretig gebruik is gemaakt van het sentiment dat rondom dit onderwerp is gecreëerd.

Wat voor effect gaat deze reset hebben op ondernemers? Goeie vraag maar ik denk dat we daar ons vooralsnog niet zo ongerust over hoeven te maken. Veel ondernemers hebben sinds 2014 weer goed gedraaid en hun reserves weer voor een deel kunnen aanvullen. Even pas op de plaats door de consument geeft ondernemers even de gelegenheid om hun eigen winkel onder de loep te nemen en weer bij de tijd te zetten. Zo merken wij dat veel ondernemers ook hun bedrijfshuisvesting weer eens evalueren. Waar de markt de laatste jaren uitblonk in een zeer beperkt aanbod zie je nu dat er weer panden beschikbaar komen vanwege dat andere ondernemers andere beslissingen nemen. Of failliet gaan en dat is ook geen raar verschijnsel. Er zijn de laatste jaren historisch weinig faillissementen geweest vanwege dat er toch wel een aantal ondernemingen ‘in leven’ zijn gehouden met van allerhande steunmaatregelen. Ik denk dat het alleen maar goed is dat gezonde bedrijven door kunnen gaan met zich zelf ontwikkelen en geen last meer hebben van concurrenten die markt vanwege overheidssteun lopen te verstieren. Kortom, door dit zure appeltje moeten we even heen om volgend jaar weer een goede opbrengst te kunnen hebben. Er is immers geen groei mogelijk zonder af en toe te snoeien.

Voor reacties: Toin.Saris@sarisenpartners.nl

Met name in Brabant schijnt ondermijnende criminaliteit hoogtij te vieren. Het stoort mij enorm dat er dan vanuit Den Haag een verband gelegd wordt met het ‘gemakkelijke’ karakter van de Brabanders waardoor er in onze provincie niet zo nauw gekeken zou worden.

Wat mij betreft is niets minder waar maar is de oorzaak eerder te zoeken in het feit dat het zwaartepunt van de Politie-aandacht voor een heel groot deel op de Randstad is geconcentreerd en dat we in Brabant het moeten doen met enkele (overigens heel goed bedoelende) wijkagenten die natuurlijk niet in staat zijn om dit probleem voldoende weerstand te bieden. Brabant wordt daarmee vanzelf de zwakste schakel!

Natuurlijk dient vervolgens de maatschappij haar rol te vervullen door alert te zijn en melding te maken van ongewone zaken echter de ondermijnende criminaliteit is inmiddels van een orde waar goede bedoelende burgers liever verre van blijven.

Toch is men steeds verder strekkende maatregelen aan het bedenken om bijvoorbeeld beleggers/investeerders te gaan dwingen om meer actieve controle op het gebruik van hun verhuurd bedrijfsgebouw te gaan toepassen.

Ik heb hier als bedrijfsmakelaar toch wel behoorlijke moeite mee. In regio Breda is men een proef begonnen met een soort huurcontract dat verhuurders in de gelegenheid moet stellen om  periodiek het verhuurde pand te betreden om controle op gebruik te kunnen uitvoeren. Sterker nog, een verhuurder zou zelfs foto’s moeten maken en uploaden in een of andere app om zodoende te kunnen bewijzen dat hij er alles aan heeft gedaan om te voorkomen dat zijn bezit niet als crimineel verlengstuk gebruikt wordt. Mocht er dan toch een ongerechtigheid geconstateerd worden pleit deze verhuurder zich vrij en hoeft zijn pand slechts voor korte tijd gesloten te worden.

Mijn probleem zit hem met name in het feit dat een verhuurder hier een rol krijgt opgedrongen die niet van een particuliere belegger verwacht mag worden en bovendien in strijd is met de privacy en vereiste huurgenot van zijn huurder.

Wat wel een hele goede hulptool zou kunnen zijn is als er een loket zou worden opgericht waar makelaars en verhuurders potentiële huurders kunnen laten checken. En dat die toets dan verder gaat dan de checks die we als makelaars nu al verplicht zijn om uit te voeren. Probleem van de overheid bij zo’n loket heb ik begrepen is: Privacy!

Geen enkele verhuurder zit te wachten op de sores van ondermijnende criminaliteit in zijn of haar beleggingspand. Laten we de handen in elkaar slaan bij het voorkomen van dit fenomeen maar laten we ook de verantwoordelijkheden daar leggen waar ze thuishoren.

Samen optrekken voor een betere maatschappij.

Voor informatie: Toin.saris@sarisenpartners.nl

U heeft een taxatie laten uitvoeren en het rapport ligt voor u. Het taxatierapport ziet er gelikt uit, maar hoe weet u of de waarde goed is? Mogelijk is er een verschil tussen de waarde in dit rapport en het rapport van een andere taxateur. Hoe is dit verschil te verklaren? In deze blog geef ik tips voor het controleren van een taxatierapport. 

Eerste stap 

Bij het controleren van een taxatierapport begint u met de basisgegevens. Vooral het verhuurbaar vloeroppervlakten is hierin van belang. Als hierin een vergissing is gemaakt kan dat grote gevolgen hebben voor de marktwaarde. Niet elke ondernemer heeft plattegronden op schaal of een pand dat makkelijk opgemeten kan worden. Om dergelijke fouten te voorkomen kan een NEN-2580 meetrapport opgemaakt worden. Of zorg dat er up-to-date revisietekeningen zijn op schaal. Een bekende uitspraak is “garbage in is garbage out” en dat is ook zondermeer van toepassing op taxaties. 

Basisgegevens

Als ondernemer is het belangrijk dat u ook de administratie van uw vastgoed op orde heeft. Hierbij moet u naast de eerder genoemde tekeningen denken aan de eigenaarslasten zoals ozb, opstalverzekering, huurovereenkomsten (getekend) en de huidige huurinkomsten. Zijn er onderzoeken geweest naar bodemvervuiling of asbest? Dit is allemaal belangrijke informatie voor de taxateur. Heeft u plannen om het object te gaan verbouwen of anders te gebruiken? Wanneer is het dak voor het laatst onderhouden en de CV-ketel vervangen? Als de taxateur minder aannames hoeft te doen wordt de kwaliteit van de taxatie beter. U kunt dan in het concept taxatierapport nakijken of de informatie juist is overgenomen. 

Verhuurd vastgoed

Is uw object verhuurd? Dan zal de discounted cashflow methode gehanteerd worden. Daarbij wordt er gekeken naar de vastgoed gerelateerde inkomsten en uitgaven voor een periode van 10 tot 15 jaar. Voldoet de functionaliteit of kwaliteit van het object nog over 15 jaar?  Een taxateur is geen waarzegger maar moet wel nadenken over de toekomst en dat laten zien in zijn taxatie. Wat in de berekening is ingevoerd moet goed verklaard worden in het rapport. Is de onderbouwing navolgbaar? 

Navolgbaarheid

De navolgbaarheid vinden wij bij Saris & Partners heel belangrijk aan een taxatierapport. Het rapport moet begrijpelijk zijn waardoor de marktwaarde een logisch gevolg is. De referenties bijvoorbeeld zullen niet altijd één op één vergelijkbaar zijn met uw object. Het moet echter wel duidelijk zijn waarin ze afwijken en waarom er dan een hoger of lager bedrag uitkomt. 

Taxatieverschillen verkleinen 

Taxaties zijn geen exacte wetenschap. Vanuit de taxatieliteratuur wordt het als acceptabel gezien wanneer taxateurs 10% naar boven of beneden van elkaar afwijken in de getaxeerde waarde. In de praktijk zijn er genoeg voorbeelden waarbij meerdere taxateurs naar één object hebben gekeken en in waarde (meer dan) 20% uit elkaar liggen. Een oplossing hiervoor is onder andere het sturen op specifieke factoren van het object. Dit begint al met de opdrachtverstrekking. De situatie, de doel van de taxatie en hetgeen getaxeerd moet worden moet correct en volledig worden vastgelegd in de opdrachtbrief.  

Taxateurs

Onze taxateurs staan altijd open voor vragen en voel u vrij om kritisch te zijn op concept taxatierapporten. U mag geen invloed uitoefenen op het getaxeerde bedrag zelf, een taxateur moet onafhankelijk de marktwaarde bepalen. Onze taxateurs leren zelf ook als opdrachtgevers een rapport goed doorlezen en hier vragen over stellen. Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Rianka Bikker.  

Als ondernemer weet je als geen ander dat het hebben van voldoende werkkapitaal essentieel is voor de groei en continuïteit van je bedrijf. Een manier om dit werkkapitaal te vergroten, is door middel van een sale and leaseback van je bedrijfsgebouw. Hierbij verkoop je je bedrijfspand aan een investeerder en huur je het vervolgens terug. In deze blog bespreken we waarom sale and leaseback interessant kan zijn voor jouw onderneming en hoe je dit het beste kunt aanpakken.

Werkkapitaal

Ten eerste biedt sale and leaseback de mogelijkheid om direct cash te genereren voor je bedrijf. Je kunt het vrijgekomen geld bijvoorbeeld gebruiken om te investeren in nieuwe apparatuur, voorraden aan te vullen of om nieuwe markten te betreden. Hierdoor kun je groeien en je bedrijfsvoering verbeteren zonder dat je daarvoor extra financiering hoeft aan te trekken.

Verduurzaming

Daarnaast is de steeds dwingender wordende verduurzaming van bedrijfsgebouwen vaak een extra belasting voor eigenaar-gebruikers van bedrijfspanden die steeds vaker genoodzaakt zullen zijn om, ten laste van hun werkkapitaal te investeren in
verduurzamingmaatregelen die zich door de jaren heen pas terugverdienen.

Rente versus huur

Een sale and leaseback kan vaak financiële voordelen bieden ten opzichte van traditionele financieringsvormen zoals bankleningen. De rente die je betaalt over een banklening is tegenwoordig al snel hoger dan de huur die je betaalt bij een leaseback. Dit kan vooral interessant zijn voor snel expanderende bedrijven waarbij de beschikking over voldoende werkkapitaal een belangrijk voorwaarde voor groei is.

Betrouwbare contractpartij

Als je overweegt om een sale and leaseback te doen, is het belangrijk om een betrouwbare en ervaren investeerder te vinden. Saris & Partners heeft een groot netwerk van investeerders met een goede reputatie en die bekend zijn met jouw sector. Daarbij zorgen we er voor dat je de juiste huurovereenkomst afsluit, waarin duidelijk staat vermeld welke rechten en plichten zowel jij als de investeerder hebben en kunnen er afspraken gemaakt worden over het duurzaamheidsniveau van het gehuurde bedrijfsgebouw. In het kort biedt sale and leaseback de mogelijkheid om snel kapitaal te genereren voor je bedrijf, financiële voordelen te behalen en alle overige gebouw-gerelateerde sores aan verhuurder te laten.

Wij van Saris & Partners Makelaars zijn graag bereid om eens een oriënterend gesprek met u aan te gaan over de mogelijkheden die sale and leaseback voor uw onderneming biedt. Voor informatie: Toin.saris@sarisenpartners.nl of bel:073 623 33 11

De astronomische lente staat (gelukkig) weer voor de deur. De donkere dagen zijn weer voorbij en het is heerlijk om te zien dat de natuur weer aan het ontwaken is. Normaal gesproken is dat ook het signaal voor veel ondernemers om hun investeringen weer te activeren. De rompslomp van de jaarcijfers, begrotingen en dergelijk zijn achter de rug en de eerste run kan beginnen.

Normaal gesproken zeg ik bewust want er zijn natuurlijk wel wat wolkjes aan de economische hemel verschenen. Naast een stijgende rente, een ogenschijnlijke revolutie in de politiek alsmede de negatieve effecten van de oorlog in Oekraïne, speelt de hoge inflatie een ieder in ons land parten. Ook ondernemers dus!

Toch leert onze ervaring ons dat het de tijd is voor ondernemers om te schakelen. Past de bedrijfshuisvesting nog goed genoeg om de komende periode (stel 10 jaar) vooruit te kunnen. Of is relocatie wellicht een serieuze overweging waard?

Het aanbod is de laatste jaren (te) krap geweest. Toch zijn wij van mening dat juist een tijd als deze uitstekend geschikt is om in de toekomstige marktbeweging mee te gaan. Daarvoor is het belangrijk dat ondernemers hun toekomstplannen delen met hun huisvestingsadviseur. Dat is immers de plek waar dit soort informatie bij elkaar komt.

Wij van Saris & Partners makelaars beschouwen onszelf graag als een echte MKB-makelaar. We zijn in veel gevallen meer adviseur als iets anders. Én we houden van puzzelen. Schroom dan ook niet om uw plannen en overwegingen tijdig met ons te bespreken. We adviseren u graag en op die manier kunnen we bewegingen faciliteren vaak nog voor panden op de markt komen. We zijn u graag van dienst.

Voor informatie: mark.hover@sarisenpartners.nl of kijk op onze website: sarisenpartners.nl

In het eerste kwartaal van het nieuwe jaar is onze markt altijd een beetje Mellow. Logisch natuurlijk want het einde van een jaar is voor ondernemers altijd een hele drukke tijd. Begin van het jaar is daarom vooral even bijkomen, wintersport, Carnaval, gesprekken met de accountants, begroting maken voor het komende jaar, etcetera. Eigenlijk een heerlijke tijd.

In de loop van de derde maand begint het weer zichtbaar langer licht te worden. Bij ondernemers begint het dan weer te kriebelen. Ze trekken erop uit en raken geïnspireerd door het ontluikende voorjaar. Dat is het moment dat de activiteiten weer toenemen en we weer van allerhande vragen krijgen waar we ze graag bij helpen.

Ik dacht bij mezelf: ‘kan ik dit wel schrijven, want het klinkt wel erg menselijk/soft’. Maar het punt is, ondernemers zijn net mensen. En dat wordt nog wel eens vergeten.

Ondernemers zijn mensen die gedurende hun leven enorm veel energie steken in waar zij in geloven. Niet alleen is het MKB verantwoordelijk voor de meeste arbeidsplaatsen in onze provincie en dus voor een groot deel voor de inkomsten van veel gezinnen, maar spelen ze daarnaast ook een belangrijke rol in de ondersteuning van sportverenigingen, culturele evenementen en stageplekken voor onderwijs instellingen, enzovoorts.

Op één vlak zijn ze minder ontwikkelt en dat is Politiek. Politiek is eng omdat het in de beleving van ondernemers veel te veel tijd kost en er per saldo toch niets veranderd. “Ondernemers die de politiek in gaan branden binnen de kortste keer af”, is een veel gebezigde opvatting. Spijtig, want deze situatie is eigenlijk ontstaan omdat ondernemers zich te lang afzijdig hebben gehouden van politiek. Met als gevolg dat de politiek verworden is tot een tijdverslindende activiteit met een verstikkende en bureaucratische overheid tot gevolg. Dit keert zich nu tegen de voortvarendheid van ondernemers.

De tijd is rijp voor ondernemers om hun stem te laten horen en hun signaal af te geven aan de huidige politiek. Het moét anders en het kan anders. Dat zal niet van vandaag op morgen gebeuren maar per 15 maart kan er een begin gemaakt worden met deze verandering.

Ik ben vorig jaar gevraagd of ik op de lijst van Alliantie wil staan. Gezien het bovenstaande kon ik het natuurlijk niet maken om te zeggen dat ik eigenlijk geen tijd heb. De uiteindelijke doorslag om als lijstduwer op de lijst te komen, was voor mij wel dat Alliantie terug wil naar het gezond verstand in de politiek. Ik vertaal dat voor mezelf als de herleving of voortzetting van de Brabantse KVP-bloedgroep uit de tijd van Ruud Lubbers. En met de betrokkenheid, kennis en vasthoudendheid van kamerleden als Pieter Omzigt en Renske Leijten als voorbeeld.

Ik geef geen stemadvies😉 maar roep elke ondernemer op om op 15 maart in ieder geval te gaan stemmen.

Voor reacties: toin.saris@sarisenpartners.nl of voor info: www.alliantie.nl

2022 zal als het jaar ná Corona de geschiedenis ingaan. Het jaar waarvan we allemaal dachten dat we de draad van vóór Corona weer op zouden pikken en weer verder zouden gaan waar we in 2019 gebleven waren. Niets is minder waar gebleken. Er is een tijd van vóór Corona en van ná Corona. Onze maatschappij is veranderd en de prioriteiten bij veel personeel lijken voorlopig niet te stroken met de hoeveelheid werk die ons te doen staat. Ondernemer zijn is in de huidige tijd moeilijker dan ooit.

Wat niet veranderd is, is de cyclus waarin onze conjunctuur zich beweegt. Er is weer een periode van (ruim) 7 jaar van economische groei verstreken en de eerste correctie na de diepe crisis van 2008-2014 dient zich aan. Wat mij betreft niet meer dan een broodnodige ‘reset’ want dat is een eerste correctie na een diepe crisis eigenlijk altijd. De meeste bedrijven kwamen in 2014 ‘lean en mean’ uit de ‘diepe recessie’ en hebben de afgelopen jaren weer goede resultaten geboekt. In principe zijn de meeste bedrijven economisch goed gezond doch waren de parameters van de markt weer toe aan een herijking. Ongeacht wat deze keer als externe factoren worden genoemd (o.a. de oorlog met al haar economische gevolgen) is de reset dus precies op tijd en zal die haar broodnodige functie vervullen. Er is nu eenmaal geen groei mogelijk zonder af en toe te snoeien.

In onze markt merken we dat ondernemers gaan voorsorteren op het komende jaar. Het aantal actieve zoekers is even wat afgenomen. Men kijkt kennelijk even de kat uit de boom alvorens weer plan de campagne te maken voor de komende periode. Wat onszelf betreft zal dat betekenen dat er zich vervolgens ook weer nieuwe kansen aan zullen dienen. De markt vernieuwt zich weer en dat juichen we alleen maar toe.

Ons kantoor is met de toetreding van Rianka Bikker en haar Zorgvastgoedspecialist-kennis het afgelopen jaar een heleboel kennis rijker in een segment waarin we graag wilden verbreden. Mark en ik blijven ons eigen ding doen, ieder op het gebied waar we goed in zijn en wat ons ligt. Daarmee is Saris & Partners Makelaars klaar om u in de toekomst steeds weer goed van dienst te zijn.

We hebben een goede marktpositie en een mooi resultaat bereikt. Wij sluiten 2022 af met een voldaan gevoel. De toekomst zien we met vertrouwen tegemoet en we hopen van harte u in de toekomst weer van dienst te kunnen zijn. Namens Mark en Rianka en onze kanjers van de backoffice wensen we ‘U en de Uwen’ een Gezond en Gelukkig 2023 toe. De rest komt dan vanzelf.

Toin.Saris@sarisenpartners.nl

Normaal gesproken geven we rond deze tijd van het jaar een update van hoe wij als bedrijfsmakelaars onze markt ervaren. Even nadenken over wat er om ons heen gebeurt werkt louterend en geeft rust tijdens de vakantieperiode zodat we daarna weer full-speed ahead kunnen.

Dit jaar hebben we echter ander nieuws te delen waar we eigenlijk al een hele poos mee bezig zijn. Sinds enkele jaren is mijn collega Mark Hover van makelaar tot gelijke compagnon van Saris & Partners Makelaars gegroeid. Een fijne ontwikkeling die mij rust geeft en het vertrouwen dat ons kantoor de continuïteit voor de toekomst heeft veilig gesteld.

Maar daarnaast hebben we afgelopen week ook Rianka Bikker als aandeelhouder van Saris & Partners Makelaars mogen verwelkomen waardoor niet alleen de continuïteit nog meer gewaarborgd wordt maar onze dienstverlening ook een belangrijke verbreding krijgt. Rianka brengt namelijk, naast haar volledige certificering als vastgoedtaxateur, ook haar adviespraktijk ‘De Zorgvastgoed Specialist’ bij Saris & Partners Makelaars in. Hiermee zal Saris & Partners Makelaars zich, op gelijke wijze als de afgelopen 23 jaar, gaan ontwikkelen als een betrouwbare en deskundige adviseur op het gebied van alle vastgoedperikelen voor onder meer Raden van Bestuur van Zorginstellingen, Woningstichtingen, projectontwikkelaars van Zorgvastgoed, Raden van Toezicht, etc.

Dus naast het feit dat we een heel goed eerste half jaar hebben gehad, ben ik met name erg blij met het feit dat onze naam ‘Saris & PartnerS’ voor het eerst sinds de oprichting in 1999 haar naam werkelijk eer aan doet en wij onze toekomst alvast ‘on track’ hebben.

Maar hoe zit het nu met de markt?

Nou dat komt wel goed hoor. Natuurlijk zullen we een correctie gaan ervaren maar dat is de eerste sinds dat we een diepe recessie hebben gehad. Deze correctie is van alle tijden en is mooi op tijd. (7-8 jaar na de crisis 2008-2014). Er is geen leven zonder af en toe te snoeien dus dit is alleen maar goed. De oorlog in Oekraïne is natuurlijk een ongewis verhaal echter vind ik ook wel dat die te vaak en te gemakkelijk de schuld krijgt van alles wat hier maar minder gaat. Zelfreflectie is nog steeds leerzamer dan een zondebok aanwijzen.
Hoe dan ook, wij zijn er klaar voor en hebben er na onze vakantie weer zin in om u als markt te bedienen op de manier zoals u dat van ons gewend bent.

Wij wensen u allen een fijne vakantie toe en zien u graag daarna weer tegemoet.

Toin.Saris@sarisenpartners.nl