Al sinds de eerste uitoefening van het ‘vak’ van Makelaar is dit gecombineerd met het inschatten van de waarde van het te verkopen goed, of dat nu koffie, thee, cacao of Onroerend Goed is. En dat is natuurlijk logisch, want als de makelaar iets wil verkopen zal hij ook moeten weten wat de waarde is om zijn opdrachtgever op die manier goed te kunnen adviseren.
Toen de financiering en het eigendom van goederen vaak niet meer in één persoon verenigd waren, kreeg de waardering van de goederen er een nieuwe betekenis bij. Er ontstond namelijk vanaf dat moment een behoefte om de ‘onderpandswaarde’ van een goed te kennen. Er mag gesteld worden dat de ‘onderpandswaarde’ en de ‘marktwaarde’ een relatie met elkaar hebben, ook al kan tevens vastgesteld worden dat die niet per definitie gelijk hoeft te zijn. Omdat in het verleden de makelaar in de betreffende goederen feitelijk het beste op de hoogte was van de marktwaarde, lag het voor de hand dat hem eveneens gevraagd werd om de ‘onderpandswaarde’ te taxeren.
Decennia lang is dit ook in de makelaardij in onroerende goederen de dagelijkse praktijk geweest en tot op heden is de Makelaar o/g vaak ook de Taxateur o/g. Toch wordt er op dit moment zwaar over nagedacht om de functies van Makelaar o/g en Taxateur o/g rigoureus en definitief te scheiden. Zo zeer zelfs, dat beide beroepsvertegenwoordigers binnen één kantoor in principe géén contact met elkaar mogen hebben om een ‘conflict of interest’ uit te sluiten. De oorzaak van deze op handen zijnde maatregel zou gelegen zijn in het feit dat banken achteraf bezien, onverantwoorde risicovolle financieringen hebben gesloten op taxatierapporten van taxateurs die er als makelaar belang bij gehad zouden hebben om de waarde van panden rooskleuriger voor te stellen dan in werkelijkheid het geval zou zijn.
Naar mijn mening zitten aan deze redenering en daaruit voortvloeiende plannen om de taxateur te scheiden van de makelaar, meerdere, gewenste en ongewenste kanten.
Natuurlijk is het zo dat menige vakbroeder zich tijdens de hoogconjunctuur te rooskleurig heeft uitgelaten over de waarde van panden. Dit had meerdere redenen. Dit varieerde van onkunde van makelaars die zich op een vlak begaven waar ze geen verstand van hadden (woningmakelaars die bedrijfsgebouwen taxeren en vice versa) tot makelaars/taxateurs die hun oor lieten hangen naar belangrijke opdrachtgevers en als zodanig hun meest zonnige bril opzetten als het ging om de waardebepaling. Dit betrof overigens niet bepaald alleen de kleine kantoren maar juist zelfs de grote (landelijke) makelaarskantoren die wat dat betreft veel grotere belangen op het spel hadden staan.
Nu de internationale ‘banken’crisis op zijn retour is, worden door banken onderhandelingen gevoerd over het rationaliseren van waardebepalingen en wil men met de grote belangenorganisaties van Makelaars en Taxateurs tot een strikte scheiding van beide functies komen. Het gevolg hiervan zal onvermijdbaar zijn dat alleen de grote kantoren zich een dergelijke strikte scheiding kunnen veroorloven.
Is de markt gediend met een dergelijk scheiding, dat is natuurlijk de vraag. Natuurlijk zal de kat niet meer op het spek gebonden zijn. Althans indien de taxateur ook daadwerkelijk een zelfstandig bedrijf is die op geen enkel aandeelhoudersniveau verweven is met de makelaardij. In het andere geval is het immers slechts mogelijk een dekmantel die misbruik alleen maar zal stimuleren.
Een zorg die bij de professionele en zelfstandige taxateur verwacht mag worden is dat de waardebepaling wel erg theoretisch en academisch zal plaatsvinden. De taxateur zal zijn ‘marktgevoel’ voeden met ‘data’ die hij van derden probeert te krijgen. Veelal zal hij die zelf naar eigen inzicht nuanceren en kleuren, echter ontbreekt hierbij immers de markttoets.
Makelaars daarentegen putten uit een reële referentiebron en nuanceren die nog een keer met het juiste ‘gevoel’ in de markt op dat moment. Feitelijk zou je kunnen stellen dat dat de keuze is tussen het verstand en het gevoel.
In mijn beleving wordt géén enkele waarde op de goede manier vastgesteld, indien dat uitsluitend op ‘verstand’ of ‘gevoel’ wordt gedaan. Veel belangrijker is of een makelaar/ taxateur deskundig is èn betrouwbaar is. Het terugbrengen van de Makelaarsbeëdiging zou wat mij betreft daartoe een goed begin zijn.
Indien we echter met z’n allen vinden dat de functies niet meer verenigbaar zouden zijn, lijkt het mij voor zowel pandeigenaren als voor financiers goed om voortaan taxaties uit te laten voeren door gespecialiseerde taxateurs en steevast een contra-waarde vast te laten stellen door steeds wisselende makelaars. Dit zou uiteindelijk de beste waarde vaststelling moeten kunnen opleveren.
Voor reacties;
toin.saris@sarisenpartners.nl